João Knuckleball · Estudos de bairro, rua e prédio em Niterói

Projeto de estudo. Ainda não sou corretor registrado no CRECI e não intermedeio negócios; as análises são opinião e conteúdo educativo.

JOÃOKNUCKLEBALL

Niterói em dados, não em aparência

O que o anúncio não mostra.

Morei em 8 apartamentos em Niterói. Agora estudo a cidade rua por rua: o sol que bate na sala, o prédio daqui a 20 anos, o barulho de sexta à noite. Com o olhar de quem vê o jogo de fora.

Assistir os estudos Ver o mapa de Niterói
João Vieira, em preto e branco, segurando uma bola de beisebol
FICHA DO OLHEIRO · JOÃO VIEIRA
8 apartamentos em Niterói · UFF · 16 anos de negócios
  • +17%alta do aluguel em Niterói de janeiro a setembro de 2026, a maior entre 36 cidadesÍndice FipeZAP, set/2026
  • R$ 7.918preço médio anunciado do m² para venda na cidadeÍndice FipeZAP, jun/2026
  • 8apartamentos em que morei em Niterói, cada um com uma liçãoexperiência própria

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Mapa de estudos · 12 bairros em 2027

Niterói, bairro a bairro

Cada bairro ganha um raio-x, uma rua e um prédio analisados. O mapa mostra onde o estudo já chegou.

  • Em estudo
  • Na fila
  • 01 · Praias da Baía

    Icaraí

  • 02 · Praias da Baía

    Santa Rosa

  • 03 · Praias da Baía

    Ingá

  • 04 · Praias da Baía

    São Francisco

  • 05 · Praias da Baía

    Charitas

  • 06 · Praias da Baía

    Centro

  • 07 · Praias da Baía

    Boa Viagem

  • 08 · Oceânica

    Piratininga

  • 09 · Oceânica

    Itaipu e Camboinhas

  • 10 · Pendotiba

    Pendotiba

  • 11 · Norte

    Fonseca

  • 12 · Praias da Baía

    Vital Brazil

O método

A Ficha Knuckleball

Em 2002, o Oakland Athletics tinha um dos menores orçamentos do beisebol. Em vez de seguir os olheiros, que escolhiam jogadores pela aparência, passou a ler os números que o mercado ignorava. Montou um time competitivo pagando menos.

Imóvel é igual. O anúncio vende foto e varanda gourmet. Os seis itens ao lado são o que eu olho em todo estudo, sempre na mesma ordem.

FICHA KNUCKLEBALL6 ITENS · TODO ESTUDO
  1. 01 · LUZ

    Sol da manhã ou da tarde

    Em qual cômodo bate, em que horário, e quanto calor entra no verão.

  2. 02 · TEMPO

    O prédio em 5, 10, 20 anos

    Idade, materiais, fachada, elevadores e sinais de manutenção.

  3. 03 · CUSTO

    Condomínio de verdade

    O que ele paga e o risco de chamada extra.

  4. 04 · RUA

    Entorno e ruído

    Comércio, ônibus, alagamento, sexta à noite e obras previstas.

  5. 05 · VIDA

    Para quem esse lugar serve

    Solteiro, casal, filhos, home office: o mesmo imóvel muda de nota.

  6. 06 · PREÇO

    Acima ou abaixo da região

    O m² pedido comparado com a média do bairro.

Retrato de João Vieira segurando uma bola de beisebol

Quem está analisando

Sou João Vieira. Leio lugares.

Moro em Niterói há muitos anos e já me mudei 8 vezes dentro da cidade. Sou formado em Processos Gerenciais, com ênfase em empreendedorismo, pela UFF, e passei 16 anos criando negócios e analisando oportunidades.

Knuckleball é o arremesso sem rotação: a bola dança e engana quem só olha a superfície. Este projeto é sobre o contrário disso: olhar o que está por baixo antes de decidir onde morar.

Estou estudando para obter o registro de corretor de imóveis. Até lá, este é um espaço de estudo: não faço intermediação nem recebo por indicação.

Dúvidas

Perguntas frequentes

Você é corretor de imóveis?

Ainda não. Estou em formação para o registro no CRECI. Até lá, o projeto é apenas de estudo e opinião: não faço intermediação, venda, aluguel nem recebo por indicação.

O que é a Ficha Knuckleball?

É o roteiro fixo que uso em todo estudo: luz e sol, o prédio em 5, 10 e 20 anos, condomínio, entorno e ruído, perfil de quem vai morar e preço por m² comparado com a região.

Quais bairros você estuda?

Em 2027 o plano cobre 12 bairros: Icaraí, Santa Rosa, Ingá, São Francisco, Charitas, Centro, Boa Viagem, Piratininga, Itaipu e Camboinhas, Pendotiba, Fonseca e Vital Brazil.

Como sugiro uma rua ou tiro uma dúvida?

Pelo e-mail joaoknuckleball@gmail.com ou pelo formulário abaixo. As ruas e prédios mais pedidos entram na fila de estudos.

Tem uma rua que você quer ver analisada?

Sugira um bairro, uma rua ou um prédio de Niterói, ou mande sua dúvida. Abre o seu e-mail já com a mensagem pronta.

Ou escreva direto para joaoknuckleball@gmail.com

JOÃOKNUCKLEBALLNiterói em dados, não em aparência

Conteúdo de estudo e opinião sobre Niterói. Não constitui oferta, avaliação oficial nem intermediação imobiliária. Dados de mercado: Índice FipeZAP.